Assicurarsi è meglio! in condominio

È opportuno chiarire subito che non esiste un obbligo per il condominio ad assicurarsi per i rischi di cui può essere responsabile, tuttavia difficilmente un condominio ne sarà sprovvisto, soprattutto se è amministrato da un Amministratore professionista.

Vale la pena ricordare che in difetto della presenza di polizza, il condominio (i proprietari con i propri millesimi) saranno chiamati a rispondere di eventuali responsabilità in sede civile.

La polizza assicurativa più indicata per le esigenze di condominio è definita “globale fabbricati”.

La parola globale, non presuppone però una copertura totale e pertanto è opportuno fare attenzione alla scelta della compagnia assicuratrice (che abbia comprovata esperienza del settore), al prodotto che si sceglie e alle garanzie in esso contenute, affidandoci anche all’esperienza professionale di un valido agente assicuratore che potrà consigliarci al meglio per ottenere una polizza efficace a garanzia dello stabile e di tutto ciò che in esso può accadere durante lo svolgersi della vita condominiale.

In sintesi le condizioni da considerarsi ottimali in una buona polizza sono:

  • perimento totale o parziale dell’edificio con ricostruzione al nuovo, prestando attenzione al valore assicurato che deve essere adeguato e nel dubbio è consigliato ricorrere ad una perizia (ad esempio del Cineas Milano).
  • responsabilità civile verso terzi, con un importo adeguato a coprire un sinistro anche penalmente rilevante, ricordando che i condomini sono terzi fra loro;
  • tutela legale, copre le eventuali spese che il condominio si trova a dover sostenere in caso di controversie legali penali o civili.
  • ricerca e ripristino di perdite occulte, anche interrate;
  • danni da spargimento di acqua condotta e da occlusione (personalmente consiglio l’inserimento della cosiddetta “garanzia del conduttore” che ad un costo risibile interviene per risolvere le questioni di danneggiamento tra privati come ad esempio nei casi di perdita acqua da lavatrice/lavastoviglie etc.)
  • danni da eventi atmosferici, sovraccarico neve, trombe d’aria (personalmente consiglio se presenti grandi metrature di pannelli solari/fotovoltaici, una appendice in polizza dedicata a questi che garantisca espressamente il loro valore assicurato.
  • danni da fenomeni elettrici, incendio da corto circuito, sovratensioni, scoppio e danni da fulmine su parti elettroniche, centraline cancelli, caldaia condominiale;
  • atti vandalici ed eventi sociopolitici (personalmente consiglio di valutare la condizione per il risarcimento di danni da imbrattamento (graffiti spray) molte volte escluso dalla polizza.  

In conclusione si può dire che una polizza ben “confezionata” è garanzia di serenità condominiale e consente all’Amministratore del condominio di intervenire nelle urgenti problematiche condominiali con la certezza di avere una partecipazione (risarcimento almeno parziale) alle spese impreviste.

Bonus Verde, Tetto verde!

Il Decreto Legge n. 162 del 2019 art.10 ha previsto la proroga di un incentivo per le spese sostenute nella realizzazione di coperture a verde e di giardini pensili oltre che per la sistemazione a verde di aree scoperte condominiali, creazione di impianti di irrigazione e realizzazione di pozzi.

Tale incentivo è rappresentato da una detrazione del 36% delle spese documentate e pagate con bonifico parlante fino al 31 dicembre 2020; il beneficio fiscale andrà ripartito in dieci quote annuali di pari importo tra gli aventi diritto e sarà calcolato sull’importo massimo complessivo di 5.000 euro per unità immobiliare a uso abitativo.

L’occasione è interessante per intervenire sulle coperture piane dei condomini andando a realizzare una copertura verde che oltre a valorizzare l’edificio dal punto di vista estetico, incide sul fattore di termodinamica del fabbricato (inteso come capacità di isolamento), ottenendo un risparmio energetico nei periodi estivo/invernale che si traduce in una minore spesa di energia elettrica e di gas, stimata in una percentuale del 10% del normale fabbisogno (variabile in relazione alla tipologia dell’edificio, area climatica, dimensione e tipologia della copertura).

Facciamo il pieno! in Condominio

Colonnine di ricarica veicoli elettrici nei condomìni

La legge di Bilancio 2019 – art.1 comma 1039 – ha previsto l’entrata in vigore di un incentivo per le spese sostenute nell’installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici nei condomìni.

Tale incentivo è rappresentato da una detrazione del 50% delle spese documentate e pagate con bonifico parlante dal 1 marzo 2019 al 31 dicembre 2021; nello specifico le spese devono riguardare l’acquisto e la posa in opera nelle parti comuni condominiali di infrastruttura di ricarica (contributo iniziale per richiesta potenza addizionale fino a 7 Kw, creazione di idonea linea elettrica e punto di ricarica) per uno o più veicoli di potenza standard, non accessibili al pubblico e quindi ad uso esclusivo dei condomini.

Il beneficio fiscale andrà ripartito in dieci quote annuali di pari importo tra gli aventi diritto e sarà calcolato sulla metà degli importi sostenuti con tetto massimo di 3.000 euro

Nella pratica, per ricaricare la macchina si userà un badge personale mentre alla presa elettrica condominiale sarà collegato un contatore che rileverà i consumi comunicandoli all’Amministratore di condominio che provvederà ad inserirli alla voce addebiti personali del consuntivo spese annuale.

La legionella in Condominio

La verifica degli impianti idrici è il primo passo per scongiurare il rischio di contagio.

Un recente studio realizzato dall’Agenzia regionale per la protezione dell’ambiente del Friuli Venezia Giulia (Arpa) in collaborazione con l’Università di Udine, ha rilevato un incremento esponenziale dei casi di legionella in tutto il mondo nell’arco degli ultimi trent’anni. Per ciò che riguarda l’Italia, i dati disponibili evidenziano come l’incidenza sia passata dai 79 casi del 1997 ai 2014 casi del 2017, con un tasso che si attesta oggi a 33,2 casi di legionellosi per ogni milione di abitanti.

Quali sono le cause?

Lo studio individua alcuni fattori scatenanti legati prevalentemente al mutamento negli stili di vita e nei consumi della popolazione mondiale. Tra le cause che incidono maggiormente alla diffusione dei focolai di legionella, infatti, vi sono l’incremento degli impianti di condizionamento e l’aumento di centri benessere e residenze per anziani.

Nell’indagine di Arpa e Università di Udine viene posto l’accento sull’importanza della prevenzione. La messa a punto di protocolli di monitoraggio geografico su larga scala rappresenta la misura più efficacie per contrastare la diffusione dei batteri responsabili dell’epidemia. Poiché a contatto con l’uomo il batterio può dar luogo ad una polmonite da legionella che, nei casi più gravi, conduce alla morte, l’unico modo per scongiurare il contagio e i suoi effetti rimane la verifica preventiva delle zone e degli ambienti a rischio.

Lo stato di conservazione e la manutenzione dell’impianto idrico di casa tua e del tuo condominio possono influire sulla qualità dell’acqua, infatti l’Ente gestore della fornitura idrica controlla periodicamente l’acqua di tutto l’acquedotto e garantisce la sua ottima qualità fino al contatore.

Il condominio rappresenta il primo luogo sensibile nel quale è indispensabile attuare una prevenzione periodica costante. Non a caso, le normative vigenti in materia vincolano l’amministratore condominiale a precise responsabilità. L’amministratore è tenuto a garantire, infatti, la salubrità delle acque all’interno del condominio. Nel caso in cui vi siano attività aperte al pubblico all’interno del condomìnio, in secondo luogo, l’amministratore è tenuto a verificare il rispetto dei parametri batteriologici fissati dalla legge dal punto di consegna idrico sino ai rubinetti domestici.

Un controllo completo prevede analisi chimiche e microbiologiche che verifichino:

Durezza, Odore, Colore, Cloro residuo, Residuo secco a 180°C
pH e conducibilità
Alluminio, Ferro, Calcio, Sodio, Magnesio, Silicio
Cloruri, Nitrati, Solfati, Fluoruri, Cloriti, Ammoniaca, Nitriti
Coli, Enterococchi,  Coliformi Totali

Normativa di riferimento verifica qualità delle acque:

L’Amministratore di condominio deve vigilare affinché la sistemazione e la conservazione delle condutture comuni nel condominio non cagionino danno alla salute dei condomini e di terzi, in ottemperanza con il D.lgs 31/01

  • Il decreto legislativo n. 31 del 2 febbraio 2001 (modificato ed integrato dal Dlgs n. 27 del 2 febbraio 2002) recepisce la direttiva 98/83/CE relativa alla qualità delle acque destinate al consumo umano.

Normativa di riferimento verifica presenza Legionella:

Legge 46/1990, il D.P.R. n. 447/1991, il Dlgs 31/2001, nonché le “Linee-guida per la prevenzione e il controllo della legionellosi” del 7 maggio 2015 della Conferenza Stato Regioni.

Come avvengono le verifiche dell’Ente certificatore incaricato dall’Amministratore di condominio per verifica sulla presenza del batterio Legionella?

Protocollo di intervento in grado di supportare l’amministratore in tutte le fasi del monitoraggio, compresa la gestione di una crisi:

laboratorio e campioni
  • Campionamento. I tecnici effettuano il prelievo dal rubinetto dell’abitazione più lontana rispetto all’ingresso dell’acqua potabile nel condominio o su specifici appartamenti in caso di richiesta.
  • Analisi. I laboratori di analisi effettuano esami sui campioni prelevati  specifici per la Legionella.
  • Reporting. L’Ente certificatore invia all’amministratore il rapporto di prova con il relativo esito. Nel caso questo sia negativo, si provvede all’effettuazione di campionamenti a tappeto su cisterne, serbatoi di accumulo e autoclavi. Qualora il report evidenzi la presenza di rischi per la salute, si procede con la bonifica. In tal caso le operazioni vengono svolte da aziende terze specializzate, mentre l’Ente certificatore interviene successivamente, verificando nuovamente lo stato degli impianti, stilando e inviando quindi all’amministratore un nuovo rapporto.
batterio Legionella visto al micoscopio elettronico
  • La legionella, o Malattia del Legionario, in gergo tecnico definita anche legionellosi è un’infezione polmonare causata dal batterio Legionella pneumophila. Il genere Legionella, ricorda il sito Epicentro dell’Iss, è stato così denominato nel 1976, dopo che un’epidemia si era diffusa tra i partecipanti al raduno della Legione Americana al Bellevue Stratford Hotel di Philadelphia. La fonte di contaminazione batterica in quel caso fu identificata nel sistema di aria condizionata dell’albergo.
  • FONTI DI INFEZIONE Le legionelle sono presenti negli ambienti acquatici naturali e artificiali: acque sorgive, comprese quelle termali, fiumi, laghi, fanghi. Da questi ambienti raggiungono quelli artificiali, come condotte cittadine e impianti idrici degli edifici, quali serbatoi, tubature, fontane e piscine, che possono agire come amplificatori e disseminatori del microrganismo. La legionellosi viene normalmente acquisita per via respiratoria mediante inalazione, aspirazione o microaspirazione di aerosol contenente Legionella, oppure di particelle derivate per essiccamento. Sono stati inoltre segnalati in letteratura casi di legionellosi acquisita attraverso ferita. Non è mai stata dimostrata la trasmissione interumana della malattia.
  • SOGGETTI A RISCHIO Fattori predisponenti la malattia sono l’età avanzata, il fumo di sigaretta, la presenza di malattie croniche, l’immunodeficienza. Il rischio di acquisizione della malattia è principalmente correlato alla suscettibilità individuale del soggetto esposto e al grado d’intensità dell’esposizione, rappresentato dalla quantità di Legionella presente e dal tempo di esposizione. Il tasso di mortalità può variare dal 40-80% nei pazienti immunodepressi non trattati, al 5-30% in caso di un appropriato trattamento della patologia. Complessivamente la letalità della legionellosi si aggira tra il 5% e il 10%.
  • SINTOMI Dopo un periodo di incubazione variabile da 2 a 10 giorni (in media 5-6 giorni), si manifesta come una polmonite infettiva, con o senza manifestazioni extrapolmonari. Nei casi gravi può insorgere bruscamente con febbre, dolore toracico, dispnea, cianosi, tosse produttiva. Tra le complicanze della legionellosi vi possono essere: ascesso polmonare, empiema, insufficienza respiratoria, shock, coagulazione intravasale disseminata, porpora trombocitopenica e insufficienza renale. Si cura con una terapia antibiotica.

Questioni di Cuore, In Condominio

DAE (Defibrillatore Automatico Esterno)

L’attenzione alla sicurezza è da sempre una questione primaria nell’ambiente del Condominio e ricorrente nella professione dell’Amministratore di Condominio.

A tale proposito, dall’analisi di dati reali forniti da A.R.E.U. 118 Lombardia (Azienda Regionale Emergenza Urgenza) si è definito che la maggior parte degli arresti cardiaci – oltre il 70% – avviene nelle abitazioni.


I prevalenti fattori di rischio che incrementano notevolmente le probabilità di essere colpiti da un arresto cardiaco sono:

    • L’ipertensione
    • Alti livelli di colesterolo
    • Il diabete
    • L’obesità
    • La scarsa attività fisica
    • Il fumo
    • Avere un’età superiore ai 45 anni e soffrire di una patologia coronarica

Purtroppo spesso è proprio l’arresto cardio-circolatorio il primo sintomo della presenza di problemi cardiaci e può avvenire senza alcun preavviso.

L’avanzamento tecnologico e la capacità di potenti batterie miniaturizzate corrono in aiuto del cuore umano, consentendo la portabilità dell’apparecchio DAE e la semplicità di un uso guidato (non è indispensabile essere Medici o Operatori Sanitari).

Tali dispositivi ormai da qualche anno, si trovano installati nei luoghi pubblici, nelle aziende, nelle scuole, presso le sedi delle Forze dell’Ordine, nelle banche e presso le società sportive professionistiche e dilettantistiche.

In data 27/11/2017 la sede di ANACI Milano (la più numerosa d’Italia con oltre 1.300 Amministratori iscritti) diventa la prima sede “cardio protetta” d’Italia a seguito della posa di un Defibrillatore salvavita.

A seguito di questa importante iniziativa ANACI Lombardia (2.300 Associati) e ANACI Milano hanno portato l’attenzione degli associati sull’importanza del DAE

posizionato in condominio e la fattibilità di proporne l’acquisto e la posa in assemblea ai propri condomini.

Un dato interessante e che fa riflettere sulla necessità di installare un DAE in condominio lo avremo moltiplicando le unità abitative per i nuclei famigliari che le abitano, confermando una presenza stabile di soggetti nel condominio e aggiungendo coloro che per svariati motivi (parenti,amici,lavoro) transitano nelle parti comuni e comunque trascorrono del tempo in questo luogo.

Il dispositivo DAE al servizio del condominio viene inoltre inserito e segnalato nella mappa DAE 118 per l’utilizzo da parte di soggetti qualificati che transitino nei pressi del condominio (perché il soccorso della vita umana non può fermarsi al nostro portone di ingresso).

Si può pertanto dire che la posa di un DAE in condominio è un piccolo segnale di una grande rivoluzione per salvare vite umane e cambiare il destino di molte persone fino a pochi anni fa inevitabile.